|
حسام عقبایی: ۸۰ درصد خریداران مسکن، مصرفکننده واقعی نیستند
چرا مسکن با وجود تعطیلی ناشی از کرونا گران شد؟
رییس پیشین اتحادیه مشاوران املاک تهران میگوید در چند سال گذشته ۸۰ درصد معاملات مسکن خرید سرمایهای بوده و تنها پنج درصد به خانه اولیها تعلق گرفته است. این مهم بیانگر کاهش شدید قدرت خرید مردم نسبت به افزایش قیمت مسکن بوده و به نظر میرسد تا نیمه اول سال جاری نیز نرخ مسکن به اندازه نرخ تورم در شهرهای بزرگ افزایش یابد.
بازار مسکن کشور تقریبا دو سالی است که روند شدید افزایش قیمت را تجربه میکند. این در حالی رخ میدهد که سال گذشته و در نیمه اول سال رکود ۷۰ درصدی در این بخش حاکم شد ولی قیمتها نیز تا مرز ۱۰۰ درصد افزایش یافتند. از بهمن ماه اندکی وضعیت معاملات بهبود یافت ولی گسترش کرونا سبب تعطیلی مشاوران املاک و خرید و فروش شد. با این همه خبرها از افزایش قیمت مسکن خبر میدهد.
در همین رابطه حسام عقبایی، کارشناس بازار مسکن، در رابطه با روند بازار مسکن در کشور گفت: وضعیت معاملات این بخش در نیمه اول سال ۹۸ با رکود تورمی سنگین مواجه بود. این روند به گونهای بود که قیمتها در بسیاری از شهرهای بزرگ تا ۱۰۰ درصد هم افزایش یافت. به این معنی میتوان ادعا کرد در سال گذشته بازار مسکن کشور جهش سونامیوار قیمتها را تجربه کرد.
او افزود: این روند در نیمه دوم سال تغییر کرد.یعنی از مهرماه روند افزایش قیمتها متوقف شد و رکود غیرتورمی بر کشور حاکم شد.البته باید توجه داشت که علیرغم توقف افزایش قیمت مسکن، کاهش قیمت رخ نداد و تنها ثببات به بازار بازگشت. تا اول بهمن ماه رکود غیرتورمی بر بازار حاکم بود ولی از اول بهمن ماه ۹۸ خریداران حجم انباشتهای از خریداران سال باقی مانده بودند که وارد بازار شدند. از این زمان دوباره وضعیت به سمت رکود تورمی حرکت کرد و قیمتها تا ۲۰ درصد افزایش یافتند.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به شیوع ویروس کرونا در کشور خاطرنشان ساخت: از ۱۰ اسفند عملا بازار مسکن نیز مانند دیگر بخشهای اقتصاد به تعطیلی رفت و حتی پیش از دستور تعطیلی مشاوران املاک نیز امکان دادن خدمات به مشتریان وجود نداشت. روند تعطیلی مشاوران مسکن تا ۲۳ فروردین در اغلب شهرها و تا ۳۰ فروردین در تهران ادامه پیدا کرد.
عقبایی تاکید کرد: گرچه در این مدت بازار مسکن نیز مانند دیگر بخشهای اقتصاد کشور تعطیل بود ولی ما شاهد افزایش قیمتها بودیم. این مهم در بازار مسکن هم دیده شد و فروشندگان قیمت واحدهای خود را بالا بردند. در نهایت این افزایش عملی شد یعنی در معاملات صورت گرفته ما شاهد افزایش قیمت بودیم و این افزایش صرفا حبابی نبود و میتوان آن را تورم واقعی خواند.
رییس پیشین اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به اینکه چرا این افزایش قیمت رخ داد، تصریح کرد: اقتصاد مسکن سهمی 30 تا 40 درصدی از اقتصاد کل کشور دارد و وقتی که مرکز آمار نرخ تورم فروردین ماه را ۳۰.۲ درصد اعلام کرده نمیتوان توقع داشت که بازار مسکن از آن متاثر نشود. درنتیجه تورم عمومی تاثیر شگرفی بر بازار مسکن داشت و این تنها یکی از عوامل افزایش قیمت و کاهش معاملات در کشور است.
او گفت: از سوی دیگر تولید مسکن در کشور چندین سال است که روند کاهشی به خود گرفته است. براساس آمار شهرداریها ظرف ۶، هفت سال گذشته تولید مسکن کاهش داشته و این توازن را برای عرضه و تقاضا به هم زده است. همچنین کاهش قدرت خرید مردم نیز همزمان به شکل دامنهداری ادامه یافت. در دو دهه گذشته درآمد عمومی مردم از قیمت مسکن عقب افتاده است. این شرایط سبب شده تا تقریبا ۸۰ درصد معاملات صورت گرفته در بازار مسکن خرید سرمایهای باشد و تنها ۲۰ درصد معاملات خرید مصرفی. اکنون دیگر یک جوان توانایی خرید مسکن ندارد.
عقبایی تاکید کرد: یک کارمند، کارگر و حتی مدیر شرکتهای کوچک نمیتواند مسکن بخرد. همچنین از ۲۰ درصد خرید مصرفی مسکن در کشور ۱۵ درصد جابجایی و خرید احسن است. یعنی خانه کوچکتر فروخته میشود و خانهای بزرگتر میخرند. به این اعتبار تنها پنج درصد مسکن کشور برای خانه اولیهاست. این مهم زنگ خطر را به صدا در میآورد و نیاز کشور به سیاستهای افزایش تولید را بیش از پیش میکند.
این کارشناس مسکن در باره عوامل دیگر بغرنج شدن وضعیت مسکن در کشور گفت: عواملی چون کاهش نرخ تسهیلات بانکی و افزایش سود تسهیلات نیز اثرگذار بودند. یعنی همزمان با اینکه نرخ سود تسهیلات افزایش اما مبلغ کمی آن روند نزولی داشته است. در سال ۸۳ با وام مسکن ۱۵ میلیون تومانی ۵۰ درصد قیمت یک واحد ۵۰ متری متوسط در تهران پرداخته میشد ولی اکنون تسهیلات ۱۵۰ میلیون تومانی در تهران به معنای ۱۰ متر آپارتمان است.
عقبایی با اشاره به کاهش قدرت خرید مردم افزود: در حالی که مرکز آمار ایران میگوید نرخ تورم فروردین ماه ۳۰.۲ درصد است افزایش دستمزد امسال تنها ۲۱ درصد بوده و این در حالی است که ماه اول سال همواره کمترین نرخ تورم را داشته و امسال به دلیل تعطیلیها باید کمتر از هر سال باشد. این وضعیت پرداخت حقوق و دستمزد باز هم بر کاهش قدرت خرید مردم میافزاید.
رییس پیشین اتحادیه مشاوران املاک در مورد پیشبینی وضعیت مسکن در سال جاری خاطرنشان ساخت: پیشبینی من این است که حداقل تا شهریور ماه قیمتها به روند افزایشی خود ادامه دهند و این افزایش قیمت در شهرهای بزرگ حداکثر به اندازه نرخ تورم خواهد بود درنتیجه سونامی قیمتی نخواهیم داشت. در شهرهای کوچکتر احتمالا افزایش قیمت کمتر از نرخ تورم خواهد بود.
وی درباره وضعیت بازار اجاره مسکن نیز تصریح کرد: اجاره البته تابعی از قیمت است. با توجه علل گوناگونی که بازار اجاره بها را تا حدود زیادی رها کرده قیمت اجاره بها نیز رشد خواهد کرد و البته تاکنون هم به روند افزایشی خود ادامه داده است. البته افزایش در این بخش نیز حداکثر به اندازه نرخ تورم خواهد بود چرا که مستاجران کشور ظرفیت افزایش قیمت بیشتر را ندارند و هم اکنون نیز با شرایط دشواری دست و پنجه نرم میکنند. کما اینکه در سال گذشته هم برخی صاحبخانهها تمایل داشتند نرخ اجاره بها نیز چون قیمت واحدها ۱۰۰ درصد رشد کند که چنین نشد چرا که هیچ مستاجری چنین امکانی را نداشته است. در این بخش هم افزایش نرخ اجاره بها در شهرهای بزرگ بیش از شهرهای کوچک خواهد بود.
عقبایی با اشاره به اینکه نرخ قیمت مسکن در برخی شهرهای شمالی و توریستی کشور نیز در روزهای گذشته افزایش داشتند، افزود: نرخ قیمت در پایتخت تاثیر مهمی بر شهرهای دیگر دارد و این تاثیر ابتدا در مناطق ییلاقی حاشیه تهران و بعد در استانهای تفریحی چون گیلان و مازندران دیده میشود. در استانهای شمالی نیز افزایش قیمت چشمگیری مشاهده شد. البته سونامی قیمتی رخ نداد ولی در مناطق غربی مازندران که مخاطبان فراوانی دارد این افزایش بیشتر مشاهده شد. با این همه در استانهای تفریحی شمال کشور ویلا سازی متاسفانه به قیمت تخریب محیط زیست شدیدا دنبال شده و به همین دلیل افزایش قیمت سونامیوار نبوده و عرضه و تقاضا بهتر متوازن شدهاند.
این کارشناس مسکن در مورد وضعیت مسکن در استان البرز گفت: این استان تنوع فراوانی دارد. یکی خود شهر کرج است که وضعیت مشابه تهران دارد و حتی شدت قیمت آن هم مشابه پایتخت است. دیگر هم شهرهای تابعه استان هستند که مانند شمال کشور هستند و وضعیت ییلاقی و تفریحی دارند. در نتیجه شهرهایی چون کرج و اسلامشهر که تجمع جمعیت در آنها فراوان است و مهاجرت زیادی از سمت تهران دارند شدت افزایش قیمتی مشابه تهران را تجربه خواهند کرد.
جزئیات احراز هویت غیرحضوری سجام با هوش مصنوعی
دبیر ستاد توسعه فناوری های اقتصاد دیجیتال و هوشمندسازی معاونت علمی، جزئیات طرح احراز هویت غیرحضوری برای دریافت کد بورسی سجام را با استفاده از تکنولوژی هوش مصنوعی توضیح داد.
مهدی محمدی با اشاره به افزایش تعداد متقاضیان دریافت کد بورسی و سهامداری طی هفتههای اخیر و مشکلات مربوط به مراجعه حضوری این متقاضیان در دوران کرونا، اظهار داشت: در حال حاضر متقاضیانی که برای دریافت کد بورسی در سامانه سجام ثبت نام میکنند مجبور به مراجعه به دفاتر کارگزاری و پیشخوان هستند. به همین دلیل موضوعی که برای رفع این مشکل مدنظر قرار دارد این است که مکانیزمی طراحی شود تا دیگر نیاز به حضور فیزیکی برای دریافت این کد بورسی نباشد و رفت و آمد و مراجعه حضوری کاهش یابد.
وی ادامه داد: در این راستا پیشنهادی از سمت ستاد توسعه فناوریهای اقتصاد دیجیتال و هوشمندسازی معاونت علمی و فناوری ریاست جمهوری مطرح شد تا این مشکل با یک سیستم پردازش تصویر ساده و با تشخیص چهره متقاضی و تطبیق با مدارک هویتی وی برطرف شود.
محمدی افزود: در این سیستم احراز هویت متقاضی پس از پردازش تصویر و تطبیق با مدارک هویتی مانند کدملی و شماره شناسنامه از طریق اتصال به سامانه سازمان ثبت احوال، انجام میشود. این سیستم هوش مصنوعی امکان پردازش تصویر را فراهم میکند و میتواند تشخیص دهد که آیا فرد متقاضی همان فردی است که مدارک هویتی را ارائه داده و یا خیر؛ در صورت تایید دیگر لزومی به مراجعه حضوری نخواهد بود.
وی گفت: بر این اساس مقرر شد شرکتهای دانش بنیانی که در حوزه هوش مصنوعی فعالیت داشتهاند معرفی شوند و ما ۳ شرکت دانش بنیان را به سازمان بورس برای فراهم شدن زمینه همکاری معرفی کردیم. هم اکنون این پروژه در فاز اجرایی شدن قرار دارد.
دبیر ستاد توسعه فناوریهای اقتصاد دیجیتال و هوشمندسازی معاونت علمی و فناوری ریاست جمهوری افزود: با توجه به ظرفیتها و توانمندیهای شرکتهای دانش بنیان، این پروژه خیلی پیچیده به نظر نمیرسد و قرار بود این سامانه در عرض دو هفته طراحی شود و به اجرا برسد.
وی با بیان اینکه اما این پروژه هنوز به خاطر برخی مسائل اجرایی انجام نشده است، گفت: به نظر میرسد ظرف یک هفته تا ۱۰ روز آینده عملیاتی شود. وی تاکید کرد: از این رو تعیین زمان اجرای دقیق این طرح با سازمان بورس است و ابتدا قرار بود در بازه زمانی کمتر از یک ماه راه اندازی شود که از آن زمان، دو هفته گذشته است اما به نظر میرسد حداکثر تا دو هفته آینده این طرح عملیاتی و نهایی شود.
اقتصاد ایران در انتظار امضا و اجرای توافقات پولی دو جانبه
باتوجه به وزن بالای مناسبات تجاری با کشورهای منطقه، موافقتنامههای پولی دوجانبه با کشورهای همسو، میتواند در بیاثر کردن تحریمها نقش موثری ایفا کند.
باتوجه به وزن بالای مناسبات تجاری با کشورهای منطقه، موافقتنامههای پولی دوجانبه با کشورهای همسو، میتواند در بیاثر کردن تحریمها نقش مؤثری ایفا کند.
تحریمهای بانکی و عدم امکان گشایش ال سی توسط بازرگانان باعث افزایش عدم تقارن اطلاعات شده و کنش فعالان اقتصادی ایرانی را دشوار کرده است. به خصوص اینکه در دوره ارز گران کنونی؛ بخشهای زیادی از صنایع کشور دارای مزیت صادراتی شده و دشوار بودن نقل و انتقال پول به معنای کاهش صادرات غیرنفتی کشور است که میبایست در شرایط تحریم نفتی و قیمتهای پایین نفت، عایدی ارزی کشور را متعادل کند.
ایران در کشورهایی مانند سوریه که عملاً کشورمان را به عنوان طرف اول تجاری انتخاب کرده دارای مزیتهای صادراتی است، اما در بین ۱۰ کشور صادرکننده به این کشور هم جای ندارد.
آمار صادرات کالاهای غیرنفتی ایران به سوریه به جای ۳ میلیارد دلار، هم اکنون ۲۰۰ میلیون دلار است که نشان میدهد تنگناهای جدی برای صادرات وجود دارد. بخشنامههای موسمی و متعدد برای صادرات و واردات عملاً باعث شده است تا توان برنامه ریزی از فعالان اقتصادی گرفته شود و تحریمهای بانکی هم کار را دوچندان دشوار کرده است. کارشناسان اقتصادی معتقدند که با شفاف سازی قوانین تجاری و امضای موافقتنامههای پولی دوجانبه میتوان این دو مانع عمده را از پیش رو برداشت و راه را برای توسعه صادرات کالاهای ایرانی هموار کرد. شبکه صرافیها، تهاتر کالا و دارایی و انتقال پول به صورت نقدی؛ نمیتواند جایگزین مراودات بانکی شده و روند صادرات و واردات را کند میکند.
کشورهای سوریه، عراق، افغانستان و سایر کشورهای همسو با ایران مانند چین و روسیه میتوانند با امضای موافقتنامه های پولی دوجانبه به طور ریشهای از دایره تحریمهای آمریکا علیه ایران خارج شوند و گرههای اقتصادی ناشی از تحریم که به بی ثباتی بازار دامن میزند را باز کنند. نفوذ سیاسی گسترده ایران در سوریه این امکان را فراهم کرده است که بتوان به سرعت به این کشور به پیشبرد چنین سیاستی امیدوار بود. قوانین بانکی سوریه اجازه تأسیس شعبه به بانکهای خارجی را نمیدهد و بانکهای علاقمند باید در این کشور بانک تأسیس کنند، اگرچه میتوانند عمده سهام را در اختیار داشته باشند و از این نظر محدودیتی وجود ندارد.
اجرای این مهم مستلزم آمادگی فنی بانکهای ایرانی است که بررسی صورتهای مالی آنها نشان میدهد دارای مشکلات متعدد خودساخته هستند. متأسفانه وضعیت بانکهای داخلی به دلایل مدیریتی که ارتباطی با تحریمها ندارد به سامان نیست و اکثر آنها نمیتوانند وارد مناسبات بین المللی شوند.
از ۲۶ بانک ایرانی نسبت کفایت سرمایه ۱۵ بانک کمتر از ۴ است درحالیکه طبق توافق بال ۳ نسبت کفایت سرمایه بانکها نباید از ۸ کمتر باشد، و یعنی اینکه وضعیت بیش از ۱۰ بانک کشور در معرض بحران است.
بررسی اسناد مالی بانکهای ایرانی نشان میدهد که بانکهای پارسیان، خاورمیانه، سینا و دی نسبت کفایت سرمایه بین ۸ تا ۱۲ داشته و تنها بانک کارآفرین نسبت کفایت سرمایه بیش از ۱۳ داشته و استانداردهای بین المللی را دارا است.
با این وضعیت نظام بانکی، نمیتوان امیدوار به تحرک جدی آنها در مناسبات خارجی شد، و ضروری است تا بانک مرکزی با اصلاح مدیریت بانکها، و نقش آفرینی سریع خود در امضای موافقتنامههای پولی دوجانبه، تحریمهای بانکی را بی اثر سازد.
باتوجه به وزن بالای مناسبات تجاری با کشورهای منطقه، موافقتنامههای پولی دوجانبه با کشورهای همسو، تحریمها را بی اثر کرده، و همانطور که رهبر معظم انقلاب تاکید کردند، باعث میشود تا طرف غربی با مشاهده بی اثر شدن تحریمها؛ اقدام به باز کردن کانالهای بیشتری کند.
عدم استفاده از بازار کشورهای همسو که در سالهای اخیر محل نفوذ سیاسی کشور بوده اند، معنایی جز بلااستفاده گذاشتن ظرفیتهای بالقوه موجود ندارد.
|
|
آدرس مطلب: http://emtiazdaily.ir/newspaper/page/4281/19596/77798
آدرس مطلب: http://emtiazdaily.ir/newspaper/page/4281/19596/77799
آدرس مطلب: http://emtiazdaily.ir/newspaper/page/4281/19596/77800
|
عناوین این صفحه
- چرا مسکن با وجود تعطیلی ناشی از کرونا گران شد؟
- جزئیات احراز هویت غیرحضوری سجام با هوش مصنوعی
- اقتصاد ایران در انتظار امضا و اجرای توافقات پولی دو جانبه